Wynajem mieszkania w Niemczech – dodatkowe koszty

Każdy najemca mieszkania w Niemczech musi liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z wynajmem. Czasem może się jednak zdarzyć, że w przesłanym przez właściciela zestawieniu znajdą się błędy, dlatego warto wiedzieć, jakie koszty mogą być zgodnie z prawem przerzucone na najemcę.

Podatek od nieruchomości w Niemczech przy wynajmie

Podatek od nieruchomości to cykliczna opłata publiczna związana z posiadaniem nieruchomości, która może być przerzucona na najemcę. Wysokość tego podatku zależy od decyzji lokalnych władz oraz od podstawy podatkowej ustalonej przez odpowiedni urząd skarbowy. Jeśli wynajmujący otrzyma dodatkowe zobowiązanie podatkowe, ma prawo obciążyć najemcę tymi kosztami nawet po zakończeniu okresu rozliczeniowego, pod warunkiem, że opóźnienie nie wynika z jego winy. Przeciętny koszt podatku od nieruchomości przy wynajmie wynosi w Niemczech około 18 centów za metr kwadratowy.

Koszty eksploatacji windy

Koszty związane z eksploatacją windy mogą być doliczone do opłat dodatkowych obciążających najemców. Są to m.in. wydatki na zużycie energii elektrycznej, monitoring, konserwację oraz okresowe przeglądy windy, które odbywają się co dwa lata. Koszty te są rozdzielane między wszystkich mieszkańców budynku, więc im więcej najemców, tym mniejsze koszty dla każdego z nich. Nawet mieszkańcy parteru, którzy z windy nie korzystają, mogą zostać obciążeni tymi kosztami, jeśli jest to zapisane w umowie najmu (BGH VIII ZR 103/06). Koszty naprawy windy nie są jednak przerzucane na najemców. Przeciętny miesięczny koszt eksploatacji windy wynosi około 16 centów za metr kwadratowy.

Wywóz śmieci i sprzątanie ulic

Koszty związane z wywozem śmieci mogą być przeniesione na najemcę i obejmują m.in. wywóz odpadów, eksploatację zsypów, a także wywóz śmieci wielkogabarytowych. Przeciętny koszt wywozu śmieci wynosi w Niemczech około 18 centów za metr kwadratowy miesięcznie. Dodatkowo na najemcę mogą zostać przeniesione koszty sprzątania ulic wokół budynku. Jeśli firma sprzątająca zostanie zatrudniona do odśnieżania, również te koszty mogą zostać wliczone w opłaty dodatkowe. W przypadku, gdy najemcy są zobowiązani do samodzielnego sprzątania lub odśnieżania, nie mogą być oni obciążeni dodatkowymi kosztami.

Koszty sprzątania budynku

Koszty utrzymania czystości w budynku obejmują sprzątanie wspólnych przestrzeni, takich jak wejście do budynku, klatki schodowe, korytarze, piwnice, pralnie, poddasza i windy. Mogą one zostać przerzucone na najemców, z wyłączeniem jednorazowych prac porządkowych, na przykład po remoncie budynku. Koszty sprzątania mogą również obejmować usuwanie graffiti, jeśli jego obecność jest częstym problemem w budynku. Przeciętny koszt sprzątania wynosi około 16 centów za metr kwadratowy miesięcznie.

Koszty utrzymania terenów zielonych

Koszty utrzymania terenów zielonych mogą być również przerzucone na najemcę jako część opłat dodatkowych. Dotyczy to pielęgnacji ogrodów, odnawiania roślinności, konserwacji placów zabaw, w tym wymiany piasku, oraz utrzymania porządku na placach, wejściach i podjazdach. Brak dostępu do ogrodu nie wyklucza możliwości przeniesienia kosztów na najemcę. Przeciętna opłata za utrzymanie terenów zielonych wynosi w Niemczech około 10 centów za metr kwadratowy miesięcznie.

Koszty napraw i konserwacji

Koszty napraw i konserwacji obejmują wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie technicznym oraz usuwaniem usterek wynikających z naturalnego zużycia. Przeniesienie całkowitej odpowiedzialności za te wydatki na najemcę jest niedozwolone, ale wynajmujący może wprowadzić stałą kwotę, która będzie uwzględniona w kosztach dodatkowych.

Oświetlenie powierzchni wspólnych

Koszty związane z oświetleniem powierzchni wspólnych, takich jak korytarze, klatki schodowe, piwnice czy otoczenie budynku, mogą być przeniesione na najemcę. Koszty te obejmują zużycie energii elektrycznej, a przeciętne miesięczne opłaty wynoszą około 0,05 centa za metr kwadratowy. Koszty wymiany żarówek i bezpieczników pozostają jednak po stronie wynajmującego.

Koszty ogrzewania i ciepłej wody

Koszty ogrzewania oraz ciepłej wody są istotnym elementem dodatkowych kosztów, które mogą być przerzucone na najemcę. W odróżnieniu od innych opłat eksploatacyjnych, muszą być one rozliczane przynajmniej w 50% na podstawie rzeczywistego zużycia każdego najemcy. Reszta jest dzielona proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanego mieszkania. Koszty te są relatywnie wysokie i wynoszą od 0,73 do 1,98 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Koszty zimnej wody

Koszty związane z zimną wodą mogą być całkowicie przerzucone na najemcę, pod warunkiem, że każde mieszkanie jest wyposażone w oddzielne liczniki. Jeśli nie ma indywidualnych liczników, zużycie wody jest mierzone za pomocą głównego licznika, a następnie dzielone pomiędzy najemców proporcjonalnie do powierzchni mieszkania. Koszty te obejmują również utrzymanie sieci wodociągowej, uzdatnianie wody oraz obsługę liczników. Przeciętny miesięczny koszt zimnej wody i odprowadzania ścieków wynosi w Niemczech 34 centy za metr kwadratowy.

Przenoszenie kosztów z kilku lat wstecz

Nie jest możliwe przeniesienie na najemcę dodatkowych kosztów z kilku lat wstecz, nawet jeśli te koszty kwalifikują się do uwzględnienia w opłatach dodatkowych. Zgodnie z paragrafem 556 III niemieckiego kodeksu cywilnego, wynajmujący ma 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego na obciążenie najemcy dodatkowymi kosztami. Po upływie tego czasu wszelkie roszczenia ulegają przedawnieniu.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania w Niemczech wiąże się z szeregiem dodatkowych kosztów, które mogą być przerzucone na najemcę. Ważne jest, aby być świadomym, jakie opłaty mogą być zgodnie z prawem doliczone do czynszu, aby uniknąć nieporozumień z wynajmującym. Przejrzyste ustalenie zakresu opłat i ich wysokości pozwala uniknąć niespodziewanych wydatków oraz lepiej zaplanować budżet mieszkaniowy